Vermietung in der Steuererklärung: Anlage V, AfA und Werbungskosten

Was gehört in die Anlage V?

In der Anlage V stehen alle Einnahmen und Ausgaben für vermietete Wohnungen, Häuser, Garagen oder einzelne Räume. Jede Immobilie erhält eine eigene Anlage oder eigene Zeilen.

• Einnahmen: Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen, Erstattungen. Entscheidend ist der Zufluss im Kalenderjahr.
• Ausgaben: Alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen (Werbungskosten).

Umlagefähige Nebenkosten, die Sie an den Mieter weitergeben, erfassen Sie sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Ausgaben. Sie wirken sich wirtschaftlich nicht aus.

Wohnen Sie in einer Immobilie und vermieten nur eine Einliegerwohnung, erfassen Sie in der Anlage V ausschließlich den vermieteten Anteil. Gemischt genutzte Kosten wie Heizung, Gebäudeversicherung oder Zinsen teilen Sie nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf. Bei Miteigentum oder Erbengemeinschaften wird der Überschuss gesondert festgestellt und auf die Beteiligten verteilt. Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil in seiner eigenen Anlage V.

Die Anlage V reichen Sie elektronisch über ELSTER ein. Notieren Sie sich für jede Immobilie Kaufdatum, Gebäudeanteil und Fertigstellungsjahr, denn diese Angaben bestimmen jedes Jahr die AfA.

Welche Werbungskosten dürfen Vermieter abziehen?

• Schuldzinsen für Immobiliendarlehen (die Tilgung nicht)
• Abschreibung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Kontoführung
• Erhaltungsaufwand für Reparaturen und Instandhaltung
• Fahrtkosten zur Immobilie, Fachliteratur, Steuerberatungskosten für die Anlage V
• Kosten der Mietersuche und Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter

Wohnen Sie selbst im Haus oder vermieten Sie nur zum Teil, werden die Kosten nach Flächenanteilen aufgeteilt. Wird die Wohnung zeitweise leer gehalten, bleiben die Kosten abziehbar, solange Sie die Absicht zur Vermietung durch Inserate und ernsthafte Bemühungen belegen können. Bewahren Sie diese Nachweise auf.

Zu welchem Jahr zählt eine Zahlung rund um den Jahreswechsel?

Einnahmen und Ausgaben gehören zu dem Kalenderjahr, in dem sie zu- oder abfließen (§ 11 EStG). Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie die Monatsmiete gilt eine Ausnahme: Fließen sie kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel, zählen sie zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 EStG). Als kurze Zeit gilt nach der Rechtsprechung ein Zeitraum von bis zu zehn Tagen, also etwa vom 22. Dezember bis 10. Januar. Die Zahlung muss in diesem Zeitraum auch fällig gewesen sein.

Beispiel: Ihr Mieter überweist die am 3. Januar 2027 fällige Januarmiete schon am 29. Dezember 2026. Sie gehört steuerlich zu 2027. Überweist er die Dezembermiete erst am 5. Januar 2027, obwohl sie am 3. Dezember fällig war, zählt sie dagegen zu 2027, weil die Fälligkeit außerhalb der Zehn-Tage-Spanne lag.

Gleiches gilt für Ausgaben, etwa die Hausverwaltung oder eine Versicherungsprämie. Größere Einmalzahlungen wie eine Handwerkerrechnung zählen nach dem Zahlungszeitpunkt.

Wie hoch ist die AfA für Gebäude?

Das Gebäude, nicht der Grund und Boden, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Grundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes einschließlich Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, anteilig auf Gebäude und Grundstück verteilt.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, können Sie die höhere AfA ansetzen, müssen sie aber nachweisen, meist mit einem Gutachten. Für neu errichtete Wohngebäude mit Herstellungsbeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG).

Wie teilen Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf?

Die AfA bemisst sich nur nach dem Gebäudeanteil. Ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe als Rechentabelle bereit (Stand März 2026). Sie liefert eine Orientierung. Weichen die tatsächlichen Verhältnisse deutlich ab, etwa wegen hoher Bodenrichtwerte, kann ein Wertgutachten den höheren Gebäudeanteil belegen.

Ein höherer Gebäudeanteil erhöht die jährliche AfA. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 2 Prozent AfA macht jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil 60 Euro Abschreibung im Jahr aus.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Reparaturen wie neue Fenster oder ein neuer Anstrich sind Erhaltungsaufwand und sofort als Werbungskosten abziehbar. Bei größeren Maßnahmen können Sie sie auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV), sofern das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient.

Vorsicht bei frisch gekauften Immobilien: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann nur über die AfA abgeschrieben, nicht sofort abgezogen. Erweiterungen und Aufwendungen, die jährlich üblich sind, zählen nicht dazu.

Was gilt bei Vermietung unter Marktmiete?

Vermieten Sie zum Beispiel an Angehörige günstig, hängt der volle Werbungskostenabzug von der Miete ab. Beträgt sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Liegt sie unter 50 Prozent, werden die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei einer Miete zwischen 50 und 66 Prozent greift die gesetzliche Vollentgeltlichkeit nicht automatisch, hier sollte der Einzelfall geprüft werden. Die Ortsmiete entnehmen Sie dem Mietspiegel.

Beispiel: Eigentumswohnung vermietet

Beispiel: Sie vermieten eine 1995 fertiggestellte Eigentumswohnung. Der Kaufpreis samt Nebenkosten beträgt 300.000 Euro, davon entfallen 240.000 Euro auf das Gebäude.

Die Tilgung des Darlehens mindert den Überschuss nicht. Ein Verlust aus Vermietung wird mit anderen Einkünften verrechnet.

Müssen Sie Vorauszahlungen leisten?

Neue Mieteinnahmen erhöhen die Steuer des Folgejahres, die im Jahr des Kaufs noch niemand eingeplant hat. Das Finanzamt kann deshalb Einkommensteuer-Vorauszahlungen festsetzen. Sie sind am 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember fällig und bemessen sich grundsätzlich nach der letzten Veranlagung (§ 37 EStG). Das Finanzamt kann sie bis zum Ablauf des 15. Kalendermonats nach dem Veranlagungszeitraum anpassen. Rechnen Sie mit Verlusten aus der Vermietung, können Sie eine Herabsetzung anregen.

Wann ist die Abgabe fällig?

Ohne Steuerberater ist die Einkommensteuererklärung spätestens sieben Monate nach Ablauf des Kalenderjahres fällig (§ 149 Abs. 2 AO), für 2025 also im Juli 2026. Mit Steuerberater gilt eine längere Frist bis Ende Februar des übernächsten Jahres (§ 149 Abs. 3 AO). Bewahren Sie Mietverträge, Kaufvertrag, Rechnungen und Nebenkostenabrechnungen auf. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.