Schenkungsteuer bei Immobilien: Freibeträge, Nießbrauch und Zehn-Jahres-Frist

Wie viel Schenkungsteuer fällt bei einer Immobilie an?

Die Schenkungsteuer folgt denselben Regeln wie die Erbschaftsteuer. Von dem Wert der Immobilie, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt, ziehen Sie den persönlichen Freibetrag ab. Nur der Rest wird besteuert, in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent.

Jedes Elternteil hat seinen eigenen Freibetrag. Wenn Vater und Mutter gemeinsam eine Immobilie an ein Kind übertragen, können insgesamt bis zu 800.000 Euro steuerfrei bleiben, sofern jedem Elternteil die Hälfte gehört.

Wie funktioniert die Zehn-Jahres-Frist?

Alle Schenkungen und Erbschaften derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Haben Sie vor sieben Jahren 150.000 Euro erhalten, ist der Freibetrag von 400.000 Euro nur noch mit 250.000 Euro frei. Nach Ablauf der zehn Jahre steht der volle Freibetrag wieder zur Verfügung.

Deshalb übertragen manche Familien Immobilien in zeitlichem Abstand, etwa zuerst einen Miteigentumsanteil und später den Rest. Ob das im Einzelfall passt, sollten Sie mit einem Steuerberater oder Notar klären.

Was bringt ein Nießbrauch bei der Schenkung?

Behalten sich die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor, dürfen sie die Immobilie weiter nutzen oder vermieten. Der Beschenkte wird zwar Eigentümer, hat aber zunächst wenig vom Objekt. Steuerlich wird deshalb der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen, der steuerpflichtige Erwerb sinkt.

Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt vom Alter und Geschlecht des Berechtigten ab und wird vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist auf den 18,6. Teil des Steuerwerts begrenzt (§ 16 BewG).

Stirbt der Nießbrauchberechtigte innerhalb einer nach seinem Alter gestaffelten Frist von einem bis zu zehn Jahren, kann die Steuer auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet werden (§ 14 Abs. 2 BewG). Ein späterer Verzicht auf den Nießbrauch ist eine eigene Schenkung. Die Details sind rechnerisch anspruchsvoll, lassen Sie den Wert prüfen.

Wann ist das Familienheim steuerfrei?

Schenkt ein Ehegatte dem anderen das gemeinsam bewohnte Haus oder die Wohnung, ist die Zuwendung steuerfrei, wenn es sich um ein Familienheim im Inland, in der EU oder im EWR handelt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Weder Wert noch Wohnfläche sind begrenzt. Auch die Übernahme von Darlehen und bestimmte nachträgliche Aufwendungen sind erfasst.

Für Kinder gibt es diese Befreiung bei einer Schenkung nicht. Sie gilt für sie nur beim Erwerb von Todes wegen, mit einer Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche und der Pflicht, das Haus zehn Jahre selbst zu bewohnen.

Gibt es einen Abschlag für vermietete Wohnungen?

Vermietete Wohngebäude und Wohnungen im Inland, in der EU oder im EWR werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Der Abschlag von 10 Prozent gilt nicht für Immobilien im Betriebsvermögen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet ist.

Welche weiteren Kosten und Folgen kommen hinzu?

• Grunderwerbsteuer: Schenkungen von Grundstücken sind befreit, ebenso Übertragungen zwischen Ehegatten und unter Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG).
• Notar und Grundbuch: Eine Immobilienschenkung muss notariell beurkundet werden. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert.
• Spekulationsfrist: Der Beschenkte übernimmt die Anschaffung des Schenkers. Wer kurz nach der Schenkung verkauft, kann Einkommensteuer nach § 23 EStG auslösen, wenn der Schenker die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft hat und nicht selbst bewohnte.
• Steuerschuldner: Schuldner der Schenkungsteuer ist der Beschenkte, zusätzlich auch der Schenker (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Das Finanzamt kann sich an beide halten.
• Anzeige: Ist die Schenkung notariell beurkundet, entfällt die eigene Anzeige an das Finanzamt (§ 30 Abs. 3 ErbStG).

Kann eine Schenkung zurückgefordert werden, und was passiert mit der Steuer?

Die Steuer erlischt rückwirkend, soweit das Geschenk wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben werden muss (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt dafür zwei häufige Fälle:

• Verarmung des Schenkers: Kann der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk nach Bereicherungsrecht zurückfordern. Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des nötigen Unterhalts abwenden (§ 528 BGB, steuerlich § 29 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
• Grober Undank: Bei einer schweren Verfehlung des Beschenkten gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen kann die Schenkung widerrufen werden (§ 530 BGB).

Viele Familien vereinbaren im Übertragungsvertrag zusätzlich vertragliche Rückforderungsrechte. Wie sie formuliert sein müssen, damit sie auch steuerlich wirken, klärt der Notar gemeinsam mit einem Steuerberater.

Wie wirkt sich die Schenkung auf den Pflichtteil aus?

Eine Schenkung zu Lebzeiten kann Pflichtteilsansprüche anderer Angehöriger erhöhen. Der Pflichtteilsberechtigte kann als Ergänzung den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil erhöht, wenn das Geschenk dem Nachlass hinzugerechnet wird (§ 2325 Abs. 1 BGB). Die Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt, in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Wer Kinder unterschiedlich bedenkt, sollte diese Zivilrechtsfolgen vor der Beurkundung mit dem Notar besprechen. Die Steuerfreiheit nach dem Erbschaftsteuergesetz ändert daran nichts.

Beispiel: Haus an die Tochter

Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter ein Haus mit einem Steuerwert von 600.000 Euro, ohne Nießbrauch. Frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren gab es nicht.

Überträgt die Mutter zunächst die Hälfte und die andere Hälfte nach über zehn Jahren, kann der Freibetrag zweimal genutzt werden. Das Beispiel ist vereinfacht und keine Gestaltungsberatung.

Wann sollten Sie einen Steuerberater einbeziehen?

Eine Immobilienschenkung ist meist unumkehrbar und wirkt sich auf Erbschaftsteuer, Einkommensteuer und Pflichtteilsrechte aus. Lassen Sie Wert, Nießbrauch und Fristen vor der Beurkundung prüfen. Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall, die nach dem Steuerberatungsgesetz Steuerberatern vorbehalten ist.