Spekulationssteuer bei Immobilien: Zehnjahresfrist, Ausnahmen und Berechnung

Was ist die Spekulationssteuer?

Der Begriff ist umgangssprachlich. Rechtlich handelt es sich um Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Sie fällt an, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gebäude und Außenanlagen sind eingeschlossen, soweit sie innerhalb dieser Frist errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden.

Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften gezählt und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Eine eigene Pauschalsteuer gibt es nicht. Erklärt wird der Gewinn in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung.

Wann beginnt und endet die Zehnjahresfrist?

Die Frist läuft zwischen Anschaffung und Veräußerung. Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Besitzübergang oder die Eintragung im Grundbuch. Zehn Jahre sind vollendet, wenn der Verkaufsvertrag mindestens zehn Jahre nach dem Kaufvertrag geschlossen wird. Planen Sie einen Puffer von einigen Tagen ein.

Bei einer Schenkung oder Erbschaft übernehmen Sie die Anschaffung des Vorbesitzers. Haben Ihre Eltern die Wohnung vor sechs Jahren gekauft und Sie erhalten sie, gilt die Frist von dem Zeitpunkt, an dem sie die Wohnung angeschafft haben. Der Erbfall selbst beginnt keine neue Frist.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Nicht steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Die Frist von zehn Jahren ist abgelaufen.
• Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
• Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Hier genügt Eigennutzung im Veräußerungsjahr und in den zwei Jahren davor, auch wenn die Immobilie vorher vermietet war.
• Der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres beträgt weniger als 1.000 Euro (Freigrenze).

Eigene Wohnzwecke liegen vor, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann auch die unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die Sie Kindergeld oder einen Freibetrag erhalten, dazu zählen. Eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus, das Sie nur zeitweise nutzen, erfüllt die Voraussetzung meist nicht.

Wie berechnen Sie den Gewinn?

Gewinn oder Verlust ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten des Verkaufs (§ 23 Abs. 3 EStG). Die Anschaffungskosten mindern sich um die bereits geltend gemachte Abschreibung, wenn Sie die Immobilie vermietet hatten.

Die Freigrenze von 1.000 Euro ist kein Freibetrag: Liegt der Gesamtgewinn bei 1.000 Euro oder mehr, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Beispiel: Vermietete Wohnung nach acht Jahren verkauft

Beispiel: Sie haben im Mai 2018 eine Wohnung gekauft. Die Anschaffungskosten betragen inklusive Nebenkosten 250.000 Euro, davon 200.000 Euro auf das Gebäude. Sie vermieten sie und schreiben jährlich 2 Prozent ab, also 4.000 Euro. Im Juni 2026 verkaufen Sie für 340.000 Euro, der Makler kostet 10.000 Euro.

Die Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Satz auf diesen Gewinn zusätzlich zu Ihren übrigen Einkünften. Die AfA-Jahre sind vereinfacht angesetzt, im Einzelfall zählen die tatsächlichen Beträge laut Ihren Steuererklärungen.

Wie hoch ist die Steuer auf den Gewinn?

Der Gewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen, es gibt keinen eigenen Steuersatz. Für 2026 gilt der Tarif des § 32a EStG:

Bei zusammen veranlagten Ehegatten gilt das Zweifache der Steuer, die sich für die Hälfte des gemeinsamen Einkommens ergibt (§ 32a Abs. 5 EStG). Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer können hinzukommen.

Beispiel: Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen beträgt 50.000 Euro, dazu kommt der Gewinn von 112.000 Euro aus dem Verkauf. Nach dem Tarif 2026 steigt die Einkommensteuer von rund 10.500 Euro auf rund 56.900 Euro. Auf den Gewinn entfallen damit rund 46.400 Euro, ohne Zuschläge. Das Beispiel ist vereinfacht, weil Sonderausgaben, Freibeträge und die Fünftelregelung nicht berücksichtigt sind.

Was gilt bei Verlusten?

Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft mindert nur Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres. Darüber hinaus wird er in das Vorjahr zurückgetragen oder in spätere Jahre vorgetragen (§ 23 Abs. 3 EStG in Verbindung mit § 10d EStG). Mit Gehalt, Mieteinnahmen oder Zinsen lässt sich der Verlust nicht verrechnen.

Welche Nachweise sollten Sie sammeln?

Das Finanzamt rechnet mit Ihren Angaben. Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger Rückfragen entstehen.

• Notarielle Kauf- und Verkaufsverträge mit Datum, denn sie bestimmen die Frist
• Belege über Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Anbau
• Aufstellung der bisher abgesetzten AfA aus Ihren Anlagen V
• Rechnungen von Makler und Notar zum Verkauf
• Bei Eigennutzung Nachweise wie Meldebescheinigungen und Nebenkostenabrechnungen
• Bei Erbschaft oder Schenkung die Unterlagen des Vorbesitzers zu Kaufdatum und Kosten

Wann lohnt sich ein Steuerberater?

Bei gemischter Nutzung, Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Verkauf von Teilen eines Grundstücks lohnt sich die Prüfung vor Vertragsabschluss. Ein Verkauf kurz vor Fristende kann viel Steuer sparen. Ein Steuerberater prüft Fristen und Berechnung für Ihren Fall. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.